1. De NHG-grens stijgt

Grote kans dat je deze drieletterige combinatie al wel eens voorbij hebt zien komen. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een soort vangnet bij je hypotheek. Mocht het zo zijn dat je je hypotheek niet meer kunt betalen, bijvoorbeeld werkloosheid, ziekte of scheiding, dan schiet de NHG te hulp. Bovendien krijg je met een hypotheek met NHG een voordelige rente, omdat het voor banken extra zekerheid biedt.

Niet alle huizen komen voor de NHG in aanmerking: er is een bovengrens die meebeweegt met de ontwikkelingen in de markt. Stijgen de huizenprijzen, dan stijgt de NHG-grens ook. Vanaf 1 januari 2026 gaat die van € 450.000 naar € 470.000. Onder die prijs is het mogelijk om een NHG-hypotheek af te sluiten. Wie naast een hypotheek ook een lening wil afsluiten voor energiebesparende voorzieningen zoals HR-glas, isolatie of een warmtepom, komt tot € 498.200 in aanmerking voor de NHG.

“Veel starters maken gebruik van de regeling. Vraag altijd wat de mogelijkheden zijn, want het is vaak voordeliger”, legt Kok uit. Ook zijn er een paar haken en ogen, die goed zijn om te weten. “Er zijn bijvoorbeeld bepaalde dingen die je niet kunt financieren. Alles wat je kunt meenemen als je verhuist, mag je niet financieren uit de NHG. En je mag geen consumptieve lening voor andere dingen dan je woning afsluiten. Het is dus belangrijk om te kijken of de NHG bij jou past.”

2. Stijgende lonen beïnvloeden je leenbedrag

Door de stijgende kosten van alledaagse dingen stijgen de lonen in 2026 ook. Naar verwachting gaat het om een gemiddelde loonstijging van 4,3 procent. Wie zijn loon met dat percentage verhoogd ziet worden, kan volgend jaar iets meer lenen voor de aankoop van een woning. Gaat je salaris minder snel omhoog? Dan neemt je maximale leenbedrag af.

Kok geeft uitleg: “De hoogte van je hypotheek is gebaseerd op een normenpercentage: hoeveel van je inkomen kun je besteden aan woonlasten zonder in de problemen te komen? Dat percentage wordt dit jaar iets naar beneden bijgesteld. Het is geen grote verandering, maar omdat het om grote bedragen gaat, kan het toch het verschil maken.”

Nog een aandachtspunt bij het vaststellen van het leenbedrag: “Alle salarisstijgingen binnen zes maanden mag je meenemen. Gaat jouw salaris bijvoorbeeld in januari en juni omhoog, dan kun je beide percentages bij elkaar optellen.”

3. De startersvrijstelling en overdachtsbelasting veranderen

Is het je gelukt om een woning te kopen? Gefeliciteerd! In 2026 kun je tot een koopsom van € 550.000 gebruikmaken van de startersvrijstelling. Dat betekent dat je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. In 2025 was dat nog € 525.000. Wel is het belangrijk dat je aan de voorwaarden voldoet: op de tekendag bij de notaris ben je jonger dan 35 jaar, je gaat de woning zelf bewonen en je hebt nog niet eerder gebruikgemaakt van de regeling.

Wie geen gebruik kan maken van de startersvrijstelling, betaalt net als afgelopen jaren overdrachtsbelasting, 2 procent van de koopsom, als je het huis zelf gaat bewonen. Koop je een tweede huis of ga je het huis verhuren? Dan betaal je vanaf 2026 8 procent overdrachtsbelasting. Het jaar daarvoor was dat nog 10,4 procent.

Man wast zonnepanelen op dak

De Energiebespaarlening van Triodos Bank

Triodos Hypotheken helpt met verduurzaming

Wil je je huis verduurzamen? Met onze Energiebespaarlening kun je duurzame aanpassingen aan je huis financieren tot € 25.000 en tegen 0% rente. Je kunt een Energiebespaarlening afsluiten als je al een Triodos Hypotheek hebt of gaat afsluiten. Ook als je je hypotheek van een andere bank oversluit naar een Triodos Hypotheek kom je in aanmerking voor de lening.

Naar de Energiebespaarlening

4. De huizenprijzen zullen blijven stijgen

Het is nauwelijks nog een verandering te noemen, maar ook in 2026 blijven de huizenprijzen waarschijnlijk stijgen. Dit komt voornamelijk door de vele vraag en het geringe aanbod. De rente lijkt tegelijkertijd redelijk stabiel te blijven. Dat maakt het kopen van een huis lastiger. Dat zit zo: als de rente stabiel blijft, stijgt het maximale hypotheekbedrag niet, terwijl je wél meer geld nodig hebt om een woning te bemachtigen.

“Er is helaas niet zoveel dat je hier als consument aan kunt veranderen”, zegt Kok. Gelukkig ziet zij dagelijks in haar werk mensen die het lukt om een woning te kopen. “Mocht je erover nadenken om een huis te willen kopen, weet dan dat je bijvoorbeeld niet per se een vast contract nodig hebt om aan de slag te kunnen gaan. Met de Arbeidsmarktscan kun je kijken wat er voor jou mogelijk is als freelancer of als werknemer met een tijdelijk contract.”

5. Zeer energiezuinige woningen krijgen lager extra hypotheekbedrag

Mensen met een zeer energiezuinig huis kunnen sinds 2024 extra lenen bij het afsluiten van een hypotheek, om hun huis verder te verduurzamen. Wie een huis heeft met een energielabel A+++ komt in aanmerking voor dit extra hypotheekbedrag. Deze regeling blijft in 2026 ook van kracht, maar het extra hypotheekbedrag daalt. Eerder kon je 25.000 euro extra lenen, in 2026 daalt dit bedrag naar 20.000 euro. Voor een huis met A++++ of A++++ met garantie, daalt dat bedrag met 10.000 euro, naar respectievelijk 30.000 en 40.000 euro.

“Dat betekent niet dat het ineens minder aantrekkelijk is om een duurzaam huis te kopen. Je hebt bijvoorbeeld nog altijd minder gas nodig in een goed geïsoleerde woning. En wie een warmtepomp heeft, kan ook rekenen op minder kosten voor het verwarmen van je huis.”